四季度以來(lái)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，世界經(jīng)濟(jì)在低速增長(zhǎng)中出現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)；國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)持續(xù)回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售恢復(fù)性增長(zhǎng)。在此背景下，2012年第四季度，全國(guó)地價(jià)增速平穩(wěn)上升。 
　　一、總體情況 
　　（一）地價(jià)水平小幅上漲，環(huán)比增速持續(xù)回升；同比增速由降轉(zhuǎn)升，全年增幅處于歷史低位 
　　地價(jià)水平總體平穩(wěn)，較上一季度略有上漲。2012年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3129元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。 
      

       圖1 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)水平（元/平方米） 
　　地價(jià)環(huán)比增幅繼續(xù)回升，綜合、住宅、工業(yè)增速較上一季度微漲，商服增速有所放緩。第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.12%、1.21%、1.14%，地價(jià)環(huán)比增速略有提升,較上一季度分別增加了0.34、0.29、0.67個(gè)百分點(diǎn)；商服地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分為0.84%，較上一季度減少了0.29個(gè)百分點(diǎn)。 
    　

　　圖2 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率曲線(xiàn)圖（%） 
　　地價(jià)同比增速由降轉(zhuǎn)升，整體處于低位。第四季度末，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增長(zhǎng)率分別為2.61%、3.34%、2.26%、2.70%，地價(jià)同比增速開(kāi)始加快,較上一季度分別上升了0.84、0.19、1.23、和0.70個(gè)百分點(diǎn)，是繼2011年底增速連續(xù)五個(gè)季度回調(diào)以來(lái)的首次由降轉(zhuǎn)升，但地價(jià)年度漲幅仍處于近十年來(lái)的歷史低位，僅略高于2008年。 
　　

　　圖3 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率曲線(xiàn)圖（%） 
　　重點(diǎn)城市定基地價(jià)指數(shù)總體企穩(wěn)，緩慢增長(zhǎng)。第四季度，以2000年為基期的重點(diǎn)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)分別為200、210、231、163，季度定基指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度增速平穩(wěn)趨緩。 
　　

　　圖4 2000-2012年重點(diǎn)城市分用途平均地價(jià)指數(shù) 
　　重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，地價(jià)總體水平為4348元／平方米，較上季度增長(zhǎng)1.43%，較去年同期增長(zhǎng)3.49%。商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平分別為7466元／平方米、6349元／平方米和838元／平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.75%、1.42%和1.75%；同比增長(zhǎng)率分別為4.04%、2.98%和3.86%。 
　　

 　　圖5 重點(diǎn)城市綜合地價(jià)環(huán)比、同比增長(zhǎng)率曲線(xiàn)圖（%） 
　?。ǘ┤笾攸c(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)走勢(shì)與全國(guó)相同，珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)環(huán)比、同比增長(zhǎng)率高于全國(guó)和其他兩大重點(diǎn)區(qū)域平均水平 
　　地價(jià)水平高于去年總體情況，環(huán)比增速持續(xù)回升，同比增速由降轉(zhuǎn)升。2012年第四季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)總體水平,呈小幅上升態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為4661元/平方米、4314元/平方米、3395元/平方米。 
　　

　　圖6 2012年第四季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平（元/平方米） 
　　從環(huán)比增長(zhǎng)率看，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)增長(zhǎng)率分別為0.71%、2.02%和0.84%，較上一季度分別加快了0.11、0.99和0.12個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠江三角洲地區(qū)平均增長(zhǎng)率明顯高于全國(guó)和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)平均水平，增速相對(duì)較快。分用途來(lái)看，珠江三角洲的商、住、工地價(jià)環(huán)比增幅均大于長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)；長(zhǎng)江三角洲商服、工業(yè)地價(jià)環(huán)比較上一季度分別下降了0.12和0.17個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)環(huán)比增幅則上升了0.53個(gè)百分點(diǎn)，漲幅為0.90%；環(huán)渤海地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比增幅均加速上升，且住宅地價(jià)漲幅大于其他兩用途，為1.14%。 
　   

　　圖7 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率（%） 
　　從同比增長(zhǎng)率看，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)同比增速由五個(gè)季度連續(xù)放緩轉(zhuǎn)為回升態(tài)勢(shì)。其中,珠江三角洲地區(qū)增速最快，為3.44%，較上一季度上升了2.22個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)增速分別為1.73%、1.97%，分別較上一季度上升了1.41和0.55個(gè)百分點(diǎn)。 
　　

　　圖8 2012年第四季度三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%） 
　　分用途來(lái)看，長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲地區(qū)的住宅地價(jià)增速止跌轉(zhuǎn)升，分別較上一季度上升了2.69和2.51個(gè)百分點(diǎn)，漲幅分別為0.08%和2.28%；珠江三角洲地區(qū)除住宅地價(jià)變化明顯外，商服和工業(yè)地價(jià)漲幅分別達(dá)到2.17%和4.53%，顯示出較為明顯的上升趨勢(shì)；環(huán)渤海地區(qū)商服地價(jià)略有放緩，但漲幅仍達(dá)到2.24%，高于住宅、工業(yè)漲幅。 
　　

　　圖9 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率（%） 
　　（三）東、西部環(huán)比增速持續(xù)上升，中部地區(qū)開(kāi)始回升 
　　2012年第四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市中，地價(jià)水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)平均地價(jià)高于全國(guó)和中西部地區(qū)平均水平，西部與中部地區(qū)平均地價(jià)水平較為接近且均低于全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平。 
　　

　　圖10  2012年第四季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市地價(jià)水平（元/平方米） 
　　從環(huán)比增長(zhǎng)率看，東部、西部地區(qū)增速持續(xù)上升，較上第三季度分別上漲了0.47和0.11個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率分別達(dá)到1.67%和1.11%；中部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率由第三季度的放緩轉(zhuǎn)為回升，比上一季度上升了0.60個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率為1.22%。 
　　從同比增長(zhǎng)率看，東、中、西部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率由前三季度的持續(xù)放緩轉(zhuǎn)為本季度的微幅回升態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率分別為3.84%、3.85%和2.24%，分別較上一季度上升了1.75、0.10和0.53個(gè)百分點(diǎn)，其中，東部地區(qū)上漲幅度最大。 
　　

　　圖11 2012年第四季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%） 
　?。ㄋ模┏^(guò)半數(shù)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)環(huán)比位于平穩(wěn)趨間，同比負(fù)增長(zhǎng)的城市開(kāi)始減少 
　　2012年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市中，超過(guò)半數(shù)城市（59個(gè)）住宅地價(jià)環(huán)比變化穩(wěn)定在[-1%，1%]之間，表明全國(guó)住宅地價(jià)整體狀況平穩(wěn)。但價(jià)格環(huán)比上升的城市由上一季度的84個(gè)增至94個(gè)，顯示出回暖跡象。其中，環(huán)比漲幅超過(guò)3.0%的城市均為省會(huì)和計(jì)劃單列市，分別為蘭州（3.54%）、呼和浩特（3.16%）、廈門(mén)（3.08%）、合肥（3.05%）、大連（3.01%）。本季度住宅用地價(jià)格環(huán)比持平和下降的城市為10個(gè)，較上一季度減少了10個(gè)，與近期70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變化態(tài)勢(shì)基本一致。 
　　

       圖12  70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和105個(gè)城市中住宅用地價(jià)格環(huán)比持平及下降城市數(shù)量統(tǒng)計(jì)情況
       就住宅地價(jià)同比變化而言，同比負(fù)增長(zhǎng)的城市由上一季度的36個(gè)減少到本季度的27個(gè)。全年同比漲幅明顯，超過(guò)10.0%的城市分別為荊州（12.97%）、呼和浩特（12.93%）、齊齊哈爾（10.09%）、洛陽(yáng)（10.0%）。
　?。ㄎ澹┤戤惓＝灰椎貕K數(shù)量及溢價(jià)水平處于調(diào)控以來(lái)的低值，但受土地市場(chǎng)季節(jié)性規(guī)律影響，第四季度異常交易地塊數(shù)量有所上升。 
　　截至2012年12月31日，全年上報(bào)異常交易地塊275宗，較去年的609宗相比，大幅下降；溢價(jià)率方面，2012年上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率123%，比2011年的平均溢價(jià)率153%降低了30個(gè)百分點(diǎn)。 
　　第四季度上報(bào)異常交易地塊100宗，比上一季度增加了9宗，增幅為10%；與去年調(diào)控從緊的同季度相比增加62宗，增幅為163%；平均溢價(jià)率為102%，比上季度下降了20個(gè)百分點(diǎn)；與上年同期的136%相比，下降了34個(gè)百分點(diǎn)。高溢價(jià)成交地塊的溢價(jià)率水平仍處于調(diào)控以來(lái)的低值，顯示當(dāng)前土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)平穩(wěn)期，不存在因市場(chǎng)預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲。 
　　

　　圖13  2012年異常交易地塊成交上報(bào)宗數(shù)和月均溢價(jià)率統(tǒng)計(jì)情況 
　　二、當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析 
　?。ㄒ唬┦澜缃?jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，但整體形勢(shì)依然復(fù)雜；國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)企穩(wěn)回升，支撐了四季度以來(lái)地價(jià)增速平穩(wěn)回升的總體態(tài)勢(shì) 
　　世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)溫和復(fù)蘇，但國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不樂(lè)觀(guān)。摩根大通等數(shù)據(jù)顯示, 12月份全球制造業(yè)PMI為50.2%，自2012年5月之后，首次回升至50%以上,意味著全球制造業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)束了下降走勢(shì)，顯現(xiàn)出步入小幅增長(zhǎng)通道跡象。但世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然充滿(mǎn)變數(shù)，整體形勢(shì)復(fù)雜。美、日不斷擴(kuò)大量化寬松規(guī)模，國(guó)際流動(dòng)性的增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定的亞洲市場(chǎng)和新興市場(chǎng)造成較大沖擊。香港地區(qū)匯市、房市已現(xiàn)國(guó)際熱錢(qián)流入，需警惕其對(duì)我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的不利影響。 
　　從國(guó)內(nèi)來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)持續(xù)回暖支撐了地價(jià)增速的上升。11月宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)月度增長(zhǎng)數(shù)據(jù)好于預(yù)期，投資和消費(fèi)的多項(xiàng)指標(biāo)降幅收窄甚至轉(zhuǎn)負(fù)為正。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月份和12月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)都為50.6%,經(jīng)歷了9～11月份3個(gè)月的擴(kuò)張之后，在50%的臨界值之上站穩(wěn)；11月份全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)10.1%，創(chuàng)4月份以來(lái)新高，中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的跡象顯著增強(qiáng)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖提供了內(nèi)在支撐。在此背景下，2012年第四季度，全國(guó)地價(jià)增速平穩(wěn)上升。 
　?。ǘ┲醒肜^續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，相關(guān)部委和地方政府政策跟進(jìn)，投資投機(jī)性需求將進(jìn)一步得到遏制；過(guò)去幾年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量較大，陸續(xù)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售階段，有助于促進(jìn)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩(wěn) 
　　為鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果，十八大會(huì)議期間，銀監(jiān)會(huì)和住建部相繼表態(tài)，要繼續(xù)貫徹國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，加強(qiáng)政策儲(chǔ)備。之后，國(guó)土部、財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)管控；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，確定了2013年樓市調(diào)控的總基調(diào)；12月，國(guó)土部表示將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的有關(guān)要求，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，進(jìn)一步采取措施，保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)，平抑地價(jià)的異常波動(dòng)；住建部在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。 
　　地方調(diào)控新規(guī)也密集出臺(tái)，要求從緊限購(gòu)。杭州市規(guī)定對(duì)商品住宅地塊價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，從零開(kāi)始競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積；珠海市出臺(tái)土地新政，規(guī)定土地閑置未滿(mǎn)1年的按土地價(jià)款總額的20%收取閑置費(fèi)，閑置滿(mǎn)一年的由政府無(wú)償收回；北京市加強(qiáng)限購(gòu)審核，京籍居民購(gòu)房須持二代身份證，同時(shí)暫停了10宗土地的交易；廣州市國(guó)土房管局證實(shí)將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。中央、地方調(diào)控新規(guī)密集出臺(tái)，體現(xiàn)了國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心，市場(chǎng)的投機(jī)、投資性需求得到持續(xù)遏制。從土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量特別是住宅用地?cái)?shù)量總體較大，這些土地已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售階段并形成有效供給，將有助于促進(jìn)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩(wěn)。 
　?。ㄈ┩恋毓?yīng)總量大幅增加，房地產(chǎn)開(kāi)放投資各項(xiàng)指標(biāo)的恢復(fù)性增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象進(jìn)一步顯現(xiàn) 
　　土地供應(yīng)面積達(dá)到近年來(lái)單季度供應(yīng)的高值。2012年第四季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)量較前三季度有大幅上漲，達(dá)9.55萬(wàn)公頃，同比增加14.17%，環(huán)比增加75.86%。其中商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.73、1.76、2.43和4.63萬(wàn)公頃，環(huán)比分別增加41.52%、51.81%、30.67%和144.17%，同比分別增加42.54%、6.52%、22.52%和9.79%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積達(dá)到兩年來(lái)單季度供應(yīng)的最高值，保障性住房用地供應(yīng)面積達(dá)到歷年單季度供應(yīng)的最高值。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)約2.49萬(wàn)公頃，環(huán)比較上個(gè)季度增加48.64%，同比增加15.07%，2012年以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)為正。保障性住房用地供應(yīng)約0.48萬(wàn)公頃，環(huán)比較上個(gè)季度增加93.41%，同比增加46.65%。 
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售恢復(fù)性增長(zhǎng)明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1～11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況顯示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.4%，2012年首次同比增長(zhǎng)幅度為正值；商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)9.1%，；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)16.7%，增速比1～10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.71，比10月份提高1.15點(diǎn)，創(chuàng)今年4月份以來(lái)的新高。各項(xiàng)指標(biāo)的持續(xù)向好，帶動(dòng)了住宅地價(jià)四季度以來(lái)的小幅上漲。 
　　

　　圖14  2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況累計(jì)同比變化圖 
　　三、后期走勢(shì)預(yù)判及關(guān)注要點(diǎn) 
　　2013年，世界經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不牢固，依然面臨全球經(jīng)濟(jì)中低速增長(zhǎng)、本幣升值抑制出口、國(guó)際貨幣寬松政策持續(xù)、輸入型通脹壓力加大調(diào)控難度等多種不確定因素。促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)在新一屆政府的開(kāi)局之年仍將延續(xù)。在諸多政策、措施的支撐下，預(yù)計(jì)2013年一季度經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，而城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上升，其中，商服、住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)支撐與調(diào)控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部敏感波動(dòng)。 
　　對(duì)于明年的土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，一要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過(guò)程帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新契機(jī)，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的土地制度改革新舉措，增強(qiáng)利用市場(chǎng)配置土地資源過(guò)程中的科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性；二要持續(xù)關(guān)注貨幣環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)的綜合影響，謹(jǐn)防流動(dòng)性寬松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的削弱，及早研究防控金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)政策儲(chǔ)備；三要加強(qiáng)差異化管理，密切關(guān)注房?jī)r(jià)、地價(jià)等市場(chǎng)信號(hào)波動(dòng)較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機(jī)制，確保穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)的相關(guān)措施落到實(shí)處 。
 
                                                                                                                           （來(lái)源：中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院）