樓市重磅！10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，連夜發(fā)布限購政策。同時(shí)加大土地供應(yīng)量、提高首付比例、嚴(yán)控備案價(jià)漲幅等10項(xiàng)內(nèi)容，史上最嚴(yán)調(diào)控出臺(tái)，短期內(nèi)樓市成交量或下跌、價(jià)格有望趨于穩(wěn)定。

   年內(nèi)再供5000畝地 90㎡戶型占比不低于50%

   《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱意見）中指出，加大居住用地供應(yīng)力度，今年內(nèi)市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應(yīng)超10000畝。優(yōu)化控規(guī)和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占比。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，主城區(qū)內(nèi)90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%，滿足剛性需求，兼顧改善性需求。

   而且，將開展已供居住用地專項(xiàng)清理。成立市已供居住用地專項(xiàng)清理領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府分管副市長牽頭，市國土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、審計(jì)、稅務(wù)、監(jiān)察等部門參加，對(duì)已供居住用地的合同履約、規(guī)劃、施工、預(yù)售、竣工等各環(huán)節(jié)進(jìn)行專項(xiàng)督查，每周一調(diào)度，逐項(xiàng)落實(shí)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，重點(diǎn)解決規(guī)劃方案審批、建設(shè)工程施工許可、開竣工、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)存在的問題。對(duì)因企業(yè)自身原因閑置土地、不按照土地出讓合同約定開發(fā)建設(shè)的，嚴(yán)肅追究違約責(zé)任。

   此外，將嚴(yán)格居住用地供應(yīng)條件。競買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競買。2012年1月1日至新的出讓公告發(fā)布期間，銷售備案住房計(jì)容總建筑面積低于規(guī)劃可銷售住房計(jì)容總建筑面積60%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；自2016年1月1日起，取得居住用地超過已供應(yīng)居住用地總量20%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均暫不得參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)居住用地競買。在土地出讓條件中明確競買保證金比例為參考總價(jià)的50%-100%。土地出讓金須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)一次性付清。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房，并在土地出讓合同中約定。

   可見，《意見》對(duì)于土地出讓的嚴(yán)格監(jiān)管，合肥華嘉置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理助理梁翔鵬表示：“拿地之后首開價(jià)格再也不是房企說的算，算是廢除了之前的“價(jià)格放開”的政策；拿地之后首次備案也要看看同區(qū)域的競品賣啥價(jià)格，拿地做方案的時(shí)候要考慮的很清楚，這條相當(dāng)于定死了目標(biāo)地塊未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的銷售價(jià)格的上限?！?/p>

   市區(qū)（不含四縣一市）“限二禁三”購房首付最少30%

   同時(shí)，此次《意見》規(guī)定實(shí)施區(qū)域性住房限購。在市區(qū)（不含四縣一市，下同）范圍內(nèi)，暫停向擁有2套及以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

   同時(shí)，新建商品住房以合同備案時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房以納稅時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向不符合條件的購房人出售商品住房，違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

   另外，《意見》指出：市區(qū)居民家庭首次購買住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%；居民家庭擁有1套住房且無購房貸款記錄（含在外地貸款記錄，下同）、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，最低首付款比例均為40%；居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為50%。暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

   金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策的監(jiān)督檢查，督促商業(yè)銀行嚴(yán)格對(duì)購房人首付款資金來源進(jìn)行核查；金融監(jiān)管、房地產(chǎn)管理等部門要嚴(yán)格查處各類機(jī)構(gòu)違法開展“首付貸”、“過橋貸”等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，維護(hù)住房信貸市場秩序，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

   值得一提的是，將從嚴(yán)控制公積金貸款。對(duì)于家庭名下已經(jīng)擁有2套住房的職工購買第3套住房時(shí)，停止發(fā)放住房公積金貸款。停止“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)辦理。停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

   合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開表示：“這次調(diào)控會(huì)有一定的作用，比較2011年來看，對(duì)于成交量、房價(jià)過快上漲都有影響。當(dāng)下投資客較多，這次政策有助于抑制投資需求，交易量會(huì)下降，房價(jià)過快增長有機(jī)會(huì)遏制，但房價(jià)還會(huì)上漲，但上漲幅度會(huì)降?？梢哉f，這是一次全方面的調(diào)整，如果嚴(yán)格執(zhí)行，打擊不良現(xiàn)象，有助于樓市回歸正軌。我們更期待長期穩(wěn)定的政策，讓開發(fā)商和消費(fèi)者不要受太多政策的波動(dòng)影響。”

   安徽清源房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵也表示：“從政策本身來看，還是比較嚴(yán)的，但具體要看執(zhí)行，尤其是社保這一塊。從短期來看，購房者數(shù)量可能會(huì)下降，但房價(jià)不會(huì)有明顯變化，許多開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)完成了銷售業(yè)績，不著急；對(duì)于房價(jià)上漲會(huì)有一定的遏制作用。如果執(zhí)行的好，有利于抑制投資性需求，對(duì)于剛需、改善也是一種幫助?！?/p>

   6個(gè)月內(nèi)備案不得上調(diào)價(jià)格 嚴(yán)格治理“價(jià)外加價(jià)”等亂象

   《意見》中指出，要加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理。價(jià)格管理部門要加強(qiáng)新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本、合理利潤等因素科學(xué)合理定價(jià)。新建商品住房首次明碼標(biāo)價(jià)備案應(yīng)按項(xiàng)目地塊參照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型新建商品住房備案價(jià)格確定首次備案價(jià)格；同一項(xiàng)目、同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格；再次申報(bào)備案價(jià)格超過6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過1%。已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，須在10日內(nèi)一次性公開全部可售房源，不得以“價(jià)外加價(jià)”等方式超出備案價(jià)格對(duì)外銷售。

   同時(shí)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場聯(lián)合監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，重點(diǎn)查處違規(guī)預(yù)售、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。價(jià)格管理部門要及時(shí)查處“價(jià)外加價(jià)”等違反價(jià)格管理行為。公安、工商等部門要嚴(yán)厲打擊“捆綁銷售”、發(fā)布和炒作虛假廣告信息、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。房產(chǎn)、建設(shè)、國土、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為并加大曝光力度。

   梁翔鵬表示：“6個(gè)月不能上調(diào)價(jià)格廢除了最早3個(gè)月不得漲價(jià)的不成文條例；超過6個(gè)月漲價(jià)也不能超過1%，那基本就是不能漲嘛——這2條算是打到痛處了，讓一些體量較大、試圖“低開高走”以后期產(chǎn)品的溢價(jià)換取整個(gè)項(xiàng)目的利潤的開發(fā)商非常難受。同時(shí)，取得預(yù)售證要在10天內(nèi)（以前是30天）公布房源，不疼不癢的帶了一句不得加價(jià)?！?/p>

   《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》15大重點(diǎn)內(nèi)容：

   1、加大供地量。今年內(nèi)市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應(yīng)超10000畝。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，主城區(qū)內(nèi)90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%。

   2、開展已供居住用地專項(xiàng)清理。對(duì)已供居住用地的合同履約、規(guī)劃、施工、預(yù)售、竣工等各環(huán)節(jié)進(jìn)行專項(xiàng)督查，每周一調(diào)度，逐項(xiàng)落實(shí)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。

   3、競買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競買。

   4、自2016年1月1日起，取得居住用地超過已供應(yīng)居住用地總量20%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均暫不得參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)居住用地競買。

   5、在土地出讓條件中明確競買保證金比例為參考總價(jià)的50%-100%。土地出讓金須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)一次性付清。

   6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房，并在土地出讓合同中約定。

   7、在市區(qū)（不含四縣一市，下同）范圍內(nèi)，暫停向擁有2套及以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。新建商品住房以合同備案時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房以納稅時(shí)間為準(zhǔn)。

   8、市區(qū)居民家庭首次購買住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%；

   9、居民家庭擁有1套住房且無購房貸款記錄（含在外地貸款記錄，下同）、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，最低首付款比例均為40%；

   10、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為50%。

   11、暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

   12、從嚴(yán)控制公積金貸款。對(duì)于家庭名下已經(jīng)擁有2套住房的職工購買第3套住房時(shí)，停止發(fā)放住房公積金貸款。停止“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)辦理。停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

   13、同一項(xiàng)目、同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格；再次申報(bào)備案價(jià)格超過6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過1%。已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，須在10日內(nèi)一次性公開全部可售房源，不得以“價(jià)外加價(jià)”等方式超出備案價(jià)格對(duì)外銷售。

   14、2016年向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員提供不少于10000套公共租賃住房房源，解決其居住困難。

   15、重點(diǎn)查處違規(guī)預(yù)售、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。及時(shí)查處“價(jià)外加價(jià)”等違反價(jià)格管理行為。公安、工商等部門要嚴(yán)厲打擊“捆綁銷售”、發(fā)布和炒作虛假廣告信息、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。

   對(duì)于此次全方面調(diào)控政策的出臺(tái)，合富輝煌安徽區(qū)域總經(jīng)理康偉也表示：“這次是限購+限貸+限地價(jià)，合肥這個(gè)政策相比南京、廈門、蘇州、成都、鄭州的調(diào)控政策來說，更加全面細(xì)致，從加大土地供應(yīng)量到控制備案價(jià)漲幅、再到“限二禁三”等等。政策出臺(tái)后也會(huì)擠壓市場上的投資客，購房的選擇面會(huì)比較寬泛，政策出臺(tái)的目的是為了穩(wěn)定合肥房地產(chǎn)發(fā)展，會(huì)擠去部分市場泡沫?！?/p>

   合肥限購歷史回顧

   2011年3月31日起，合肥限購令開始執(zhí)行，四大主城區(qū)（蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)）限購，合肥戶口限二禁三，外地戶口限一禁二。

   2011年：限購第一年，成交跌30%

   2011年1月26日，合肥市政府初步通過合肥版限購令細(xì)則。2011年3月24日，“限二禁三”的細(xì)則出臺(tái)，截止2011.12.31，全面暫停購買第三套住房。2011年3月31日，合肥戶口限二禁三，外地戶口限一禁二，在蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)生效。

   2012年：限購第二年，限貸受關(guān)注

   2012年合肥繼續(xù)執(zhí)行的限購政策，很多房企當(dāng)時(shí)已經(jīng)麻木，即使在調(diào)控2011年，房價(jià)依然上漲了2%，雖然幅度不大，但在成交量同比2011年有所增長。

   2013年：市區(qū)住宅成交102845套創(chuàng)新高，房價(jià)進(jìn)軍8字頭

   限購限貸政策在2013年繼續(xù)在執(zhí)行，而2013年合肥市區(qū)新建住宅年度累計(jì)成交102845套，創(chuàng)造了合肥5年以來歷史新高；成交均價(jià)也穩(wěn)在7字頭，向8字頭進(jìn)軍，而在政務(wù)區(qū)當(dāng)時(shí)的最高房價(jià)已經(jīng)快到9千的價(jià)格。

   2014年：8月2日限購取消，影響微弱

   由于合肥政府實(shí)施物價(jià)3個(gè)月上浮5%調(diào)控，合肥在2014年8月2日限購政策正式取消，全國樓市松綁的情況下，2014年合肥市區(qū)住宅成交量沒有因?yàn)橄拶彽娜∠瑵q，當(dāng)年累計(jì)銷售91175套，環(huán)比2013年（106783套）下跌17.1%。

   2016年重要政策回顧

   時(shí)間：2016年2月2日

   事件：降首付

   央行、銀監(jiān)會(huì)：不限購城市首套房最低2成，二套房首付最低3成。

   合肥落地：首套房商貸首付最低25%，二套房商貸最低35%。

   時(shí)間：2016年2月19日

   事件：降契稅

   首套房90㎡以下契稅降為1%，90㎡以下契稅降為1.5%；

   二套房90㎡以下契稅降為1.5%

   二套房90㎡以上契稅降為2%

   2年以上非普通住宅免征營業(yè)稅

   時(shí)間：2016年3月1日

   事件：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)

   中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

   時(shí)間：3月24日

   事件：“營改增”細(xì)則

   個(gè)人將不足2年住房對(duì)外銷售，按5%全額征收增值稅，滿2年免征，北上廣深除外。5月1日正式實(shí)施。

   時(shí)間：4月1日

   事件：合肥四部門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》

   1、加大城區(qū)住房用地供應(yīng)量；

   2、調(diào)整單次申請(qǐng)預(yù)售最低規(guī)模；

   3、對(duì)開發(fā)商捆綁銷售堅(jiān)決說不。

   時(shí)間：2016年6月初

   事件：“限價(jià)”放開

   2016年6月，在商品房備案顯示：根據(jù)價(jià)格政策規(guī)定，商品房價(jià)格管理屬市場調(diào)節(jié)價(jià)，其價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自住制定。

   時(shí)間：2016年6月24日

   事件：“限貸”等調(diào)控落實(shí)

   6月24日，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布消息《合肥市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，限貸于7月1日?qǐng)?zhí)行。

   時(shí)間：2016年8月9日

   事件：“限貸”加碼

   合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，銀行拒絕貸款?。▉碓矗?65淘房）